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Infos für Käufer

Immobilienkauf auf Mallorca

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca suchen, z.B. in Puerto de Andratx, Bendinat, Puerto Portals, Son Vida, Costa d’en Blanes oder in anderen Regionen der Insel, haben wir für Sie einen Führer mit allen wichtigen Informationen zum Thema „Wie kauft man eine Immobilie auf Mallorca“ vorbereitet:

 

Die Escritura Publica und Nota Simple

Die Escritura Publica ist die eingetragene Eigentumsurkunde der Immobilie.

Es ist die einzige Garantie für das Eigentum in Spanien und enthält eine Beschreibung der Immobilie, die Angaben zum Eigentümer und alle Hypotheken oder Rechtsansprüche, die gegen die Immobilie bestehen.

Die Nota Simple enthält weitere Details zu Hypotheken oder Klagen gegen die Immobilie und ist über das Register erhältlich.

 

Der IBI-Bescheid (Grundsteuer)

Vor dem Kauf einer spanischen Immobilie (nicht Neubau) sollten Sie sich die lmpuesto sobre Bienes lnmuebles‘, oder lBI, also die kommunale Grundsteuer, ansehen.

Eine Neubau Immobilie, wird keine IBI-Quittung haben (weil sie noch nie im „Besitz“ war), so dass es in der Verantwortung des Käufers (bzw. dessen Anwalt) liegt, die Immobilie für diese Steuer zu registrieren.

 

Das Kataster der Referencia

Jeder Immobilienverkauf muss die „Referencia Catastral“ der betreffenden Immobilie angeben. Das Kataster ist ein weiteres System der Eigentumsregistrierung in Spanien, das sich auf den Standort, die physische Beschreibung und die Grenzen der Immobilie konzentriert. Während sich das Grundbuchamt fast ausschließlich auf Eigentum und Titel der Immobilie konzentriert, befasst sich das Kataster mit der Immobilienbewertung.

Diese beiden Systeme kommunizieren nicht miteinander und es ist nicht unüblich, dass sich die Beschreibung einer Immobilie im Kataster von der im Grundbuch in den Angaben unterscheidet.

Gemeinschaftskosten, Satzung und Protokoll der Eigentümerversammlung

Dies gilt für Immobilie in einer Wohnanlage / Community, was in den meisten Fällen einem Apartment entspricht.

Es handelt sich hierbei um die Gebühren der „Comunidad de Propietarios“, der Eigentümergemeinschaft, also die Gemeinschaftskosten, mit denen alle gemeinsamen Elemente wie Aufzug, Garten und Pool etc. gezahlt werden.

Jedem Eigentümer wird eine Quote oder ein Prozentsatz der Kosten zugewiesen, die monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich zu zahlen sind

.

Rechnungen (Strom, Wasser, Gas, etc.)

Die aktuellsten Rechnungen sind ein guter Indikator über die Höhe der Betriebskosten der Immobilie.

 

Der Privatvertrag / Optionsvertrag

Es ist üblich, dass Käufer und Verkäufer die Einzelheiten des Kaufs in einem privaten Vertrag vereinbaren der als „Optionsvertrag“ oder Reservierungsvertrag bezeichnet wird. Hierbei leistet der Käufer eine nicht rückzahlbare Anzahlung von 10% des Kaufpreises als Optionssumme / Reservierungsgebühr.

Durch diese Zahlung behält sich der Käufer das Recht zum Kauf der Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum vor und erhält die Möglichkeit, seine Zahlungsmodalitäten (ggf. Aufnahme Hypothek, Geldtransfers, etc.) zu organisieren.

Kommt ein anderer Käufer und kauft die Immobilie trotz des Bestehens des privaten Vertrages, kann der erste Käufer den doppelten Betrag der Kaution zurückfordern.

Wenn der Käufer den Verkauf nicht abschließt, verfällt die Anzahlung.

 

Die Kaufurkunde oder Escritura de Compraventa

Unter der Annahme, dass der Optionsvertrag unterzeichnet und die Optionssumme gezahlt wurde, alle Unterlagen auf Ihre Richtigkeit geprüft wurden und der Käufer die Mittel für den Abschluss der Transaktion zur Verfügung hat, wird der Verkauf mit der Unterzeichnung der Escritura de Compraventa in Anwesenheit des Notars abgeschlossen.

Die Escritura de Compraventa garantiert das Eigentumsrecht an der Immobilie jedoch erst, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (was sie zu einer Escritura Pública macht, einem öffentlichen Dokument).

Nach der Registrierung wird das Dokument an den Notar zurückgegeben, wo es auch aufbewahrt wird. Wenn Sie eine Kopie benötigen, können Sie diese jeder Zeit beim Notar anfordern, der dann eine beglaubigte Kopie erstellt.

 

Notar und Rechtsanwalt

Verwechseln Sie den Notario nicht mit einem Anwalt. Der Notario ist ein öffentlicher Notar und ein Beamter des Staates, der sicherstellt, dass Verträge legal sind. Er überprüft oder garantiert nicht die Richtigkeit der im Vertrag gemachten Angaben. Du brauchst immer noch einen Anwalt, der deine Interessen vertritt.

 

Kosten

Im Durchschnitt liegen die Kosten für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca bei etwa 12-14% des Kaufpreises.

 

Der Notar

Der Notar erhebt eine standardisierte Gebühr, die sich nach der Grundstücksgröße, der Größe der Immobilie und dem angegebenen Kaufpreis richtet. Es ist zu beachten, dass für jede der Urkunden (Hypothek, Kauf usw.) Gebühren anfallen.

 

Der Anwalt

Normalerweise verlangen die Anwälte etwa 1% für ihren Dienst. Er ist für die Prüfung („Due Dilligence“) der Immobilie sowie die Gestaltung des Optionsvertrages und der Überprüfung der Kaufurkunde der Immobilie zuständig.

Die Registrierungsgebühr

Kosten für die Eintragung der Immobilie in Ihren Namen in das offizielle Grundbuch. Zusätzlich fallen Kosten für die Einschreibung der Hypothek an falls benötigt).

 

Die Übertragungssteuer / Grunderwerbssteuer

Transmisiones Patrimoniales ist die Grunderwerbssteuer in Spanien und beträgt mind. 8% des im Vertrag angegebenen Wertes. Sie ist wie folgt gestaffelt:

  • Betrag bis zu 400.000 € – 8% Umsatzsteuer
  • Betrag zwischen € 400.001 und € 600.000 – 9% Verkehrssteuer
  • Betrag zwischen € 600.001 und € 1.000.000.000 – 10% Übertragungssteuer
  • Betrag über € 1.000.001 – 11% Übertragungssteuer

Bei Neubau Immobilien, die vom Käufer von einem Bauherren erworben wird, ist diese Steuer die Mehrwertsteuer in Höhe von 10%.

 

Die Wertzuwachssteuer

Bei dieser Steuer handelt es sich um eine Gemeindesteuer. Diese ist auf die Wertsteigerung der Immobilie seit ihrem letzten Verkauf zurückzuführen. Sie wird als „Plusvalía“ bezeichnet.
Wie hoch diese Steuer sein wird, kann Ihr Anwalt herausfinden, indem er direkt bei der Gemeinde nachfragt.

 

Der Steuereinbehalt (IRPF)

Der Steuereinbehalt beträgt 3% des angegebenen Kaufpreises.
Wenn Sie eine Immobilie von einem Nicht-Residenten kaufen, zahlen Sie 3% des gesamten Kaufpreises an das Rathaus im Namen des Verkäufers als Garantie für seine zukünftigen Steuerverbindlichkeiten gegenüber des Finanzamtes.
An den Verkäufer werden 97% des Kaufpreises ausgezahlt und die anderen 3% gehen direkt an das Finanzamt.
Dies dient als Garantie gegen die verschiedenen spanischen Steuerverbindlichkeiten des nicht ansässigen Verkäufers.

 

Bestimmen des deklarierten Immobilienwertes

Bis vor kurzem war es üblich, einen niedrigen Wert für die Immobilie zu deklarieren, um die Übertragungssteuer zu minimieren. Die meisten Anwälte raten mittlerweile beiden Parteien, einen realistischen Marktwert anzugeben.

Wenn Sie die Immobilie weiterverkaufen, sind Sie für die spanische Kapitalertragsteuer auf jeden erzielten Gewinn verantwortlich. Obwohl es verlockend ist, einen niedrigen Wert zu deklarieren, sind Sie beim späteren Verkauf auf einen viel größeren Gewinn steuerpflichtig.

 

Über die N.I.E.-Nummer

Die spanische Gesetzgebung schreibt vor, dass jeder, der in Spanien Immobilien verkauft oder kauft, über eine NIE Número de Identidad de Extranjeros verfügen muss, was übersetzt „Identitätsnummer für Ausländer“ bedeutet.

 

Handlungsvollmacht

Wenn Sie nicht in Spanien sein können, um den Vertrag zu unterzeichnen oder den Kauf abzuschließen, wird häufig eine Vollmacht verwendet, um einen gesetzlichen Vertreter in Spanien zu bestellen.

Das Dokument liegt in einem Standardformat vor, das die Aktionen auflistet, die vom Inhaber durchgeführt werden können, einschließlich Kauf und Verkauf von Immobilien.

Das einzige Dokument, das für die Erteilung der Vollmacht erforderlich ist, ist ein nationales Identitätsdokument oder Reisepass des „Gebers“ und des „Empfängers“.

 

 

Sollten Sie Fragen zu Kauf einer Immobilie auf Mallorca haben, kontaktieren Sie das MALLORCA AGENT Team. Neben unseren weitreichenden Fachkenntnissen über den lokalen Immobilienmarkt, verfügen wir über ein breites Netzwerk an Anwälten, Banken und weiteren Dienstleistern, mit denen sich Ihr Traum von einer Mallorca Immobilie ohne Schwierigkeiten in die Realität umsetzen lässt.

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